Construire pour des générations : le développement Eglistrasse

Fondée en 1946, la Fondation Dr Stephan à Porta gère environ 1 450 appartements répartis dans 160 immeubles dans la ville de Zurich. La Fondation s’engage à proposer des logements abordables tout en soutenant des initiatives sociales et caritatives à Zurich et dans les Grisons. Fait unique, elle n’a jamais vendu de bien immobilier, ce qui permet d’orienter chaque décision d’investissement selon une gestion à long terme plutôt que selon des rendements à court terme.

Armin Isler, ancien directeur général de la fondation à Porta, parle d’habitat fondé sur les valeurs, d’un projet de remplacement dans le quartier du Hard à Zurich et des raisons pour lesquelles certaines décisions n’en sont pas vraiment.

Armin Isler, la fondation à Porta existe depuis 1946. Qu’est-ce qui est au cœur de sa mission ?

La mission est définie dans la charte de la fondation et ne laisse aucune place à l’interprétation : nous préservons et gérons à long terme des biens immobiliers d’utilité publique à vocation sociale, et nous n’avons pas le droit de les vendre. Si vous ne vendez jamais, vous assumez vous-même les conséquences de chaque décision, pendant des décennies, parfois pendant des générations. Cela change la manière dont vous construisez, avec qui vous travaillez, ce que vous acceptez et ce que vous n’acceptez pas. Zurich est l’endroit où nous avons un impact, et nous nous sentons responsables envers cette ville – non pas sur le papier, mais dans la pratique quotidienne. La fondation utilise exclusivement ses bénéfices nets pour soutenir des projets caritatifs et sociaux dans la ville de Zurich et le canton des Grisons. Depuis 1946, elle a apporté près de 80 millions de CHF (corrigés de l’indice) et soutenu plus de 3 000 projets en faveur de personnes défavorisées.

Quelles valeurs sont les plus importantes pour la Fondation, en particulier lorsqu’il s’agit de construction?

Mes trois principes clés restent toujours les mêmes : durables, robustes et nécessitant peu d’entretien. Quiconque prend cela au sérieux doit calculer différemment de la plupart des gens. La construction d’un bâtiment ne représente qu’environ 20% des coûts totaux ; les 80% restants sont des coûts de cycle de vie. Nous ne construisons pas de manière économique parce que nous sommes intelligents – nous le faisons parce que nous n’avons pas le choix. Nous ne pouvons pas simplement vendre et passer à autre chose. Nous restons.

Comment cela influence-t-il votre choix de matériaux ?

Pour le projet Eglistrasse, l’architecte Martin Schwager de Ken Architekten a comparé différents systèmes de façade sur une période de 100 ans : une façade crépie isolée par rapport à une maçonnerie à double paroi utilisant des briques en silicate de calcium. Le résultat était clair. Nous avons examiné des façades vieilles de 60, 80, presque 100 ans et qui restaient en bon état de fonctionnement. Une façade crépie isolée, en revanche, devra à terme être entièrement remplacée, avec tous les raccords, fenêtres et ferrures associés. Ce sont des coûts consécutifs importants. À l’intérieur, l’aménagement présente un sol en pierre naturelle Jura Yellow, des plafonds en béton apparent et des murs intérieurs en silicate de calcium : durables, faciles d’entretien et cohérents.

Comment le projet Eglistrasse a-t-il vu le jour ?

Dans le quartier de Hard, la Fondation possède plusieurs immeubles datant des années 1930, comprenant plus de 500 appartements similaires. Dans le cadre d’une stratégie de renouvellement à long terme, la plupart de ces bâtiments ont été rénovés ces dernières années. La dernière phase d’Eglistrasse était initialement également prévue pour une rénovation. Cependant, les investigations ont montré que cela aurait nécessité une intervention importante, notamment en raison du niveau sonore élevé de la très fréquentée Hohlstrasse. La Fondation a donc décidé en 2017 de remplacer le développement existant.

Qu’a-t-on finalement construit ?

La planification a commencé en août 2014 et la construction a débuté à l’été 2020. Le nouveau projet était prêt à être occupé en février 2023. Il comprend quatre bâtiments avec 148 appartements en location, offrant 20 % de surface habitable supplémentaire par rapport à auparavant et permettant à environ cent personnes supplémentaires de bénéficier de logements abordables. Il comprend également le centre de soins palliatifs Lighthouse avec 42 chambres de patient·e·s, un jardin d’enfants et un hébergement partagé pour les étudiant·e·s de la Haute école des arts de Zurich. Les coûts totaux de construction se sont élevés à environ 77 millions CHF. Ce qui me plaît le plus, c’est de voir des enfants jouer dans les cours tandis que des patient·e·s du Lighthouse y passent également du temps. Ce point de rencontre entre le début et la fin de la vie était très important pour nous.

En ce qui concerne votre collaboration avec V-ZUG – comment cela s’est-il produit ?

Pour être honnête, cela n’a jamais vraiment été une question pour moi. Dès le départ, ce devait toujours être V-ZUG. Non pas en raison d’un long processus d’évaluation, mais par conviction.

Qu’est-ce qui se cachait derrière cette conviction ?

Tout d’abord, V-ZUG fabrique principalement en Suisse, ce qui correspond parfaitement à nos valeurs et à notre mission. Deuxièmement, la longévité. Nous nous attendons à ce que les cuisines durent environ 50 ans. Ce n’est pas un objectif que vous atteignez avec n’importe quel appareil. Troisièmement, et cela a vraiment renforcé mon point de vue, V-ZUG cherche à réintégrer les appareils dans l’économie circulaire, que ce soit comme unités complètes ou comme composants. Durable et nécessitant peu d’entretien – ces principes s’appliquent autant à un appareil qu’à un bâtiment.

Comment avez-vous vécu la collaboration dans la pratique ?

Nous nous connaissons et nous faisons confiance. Si quelque chose se cassait juste après l’expiration de la garantie, la réponse n’était jamais, « Vous devrez payer tout cela vous-mêmes. » Un tel niveau de bienveillance ne doit pas être tenu pour acquis. Les propres technicien·ne·s de service de V-ZUG sont proches des produits et les connaissent dans les moindres détails. Pour nos cuisines, nous avons également travaillé avec Forster Swiss Home AG, une autre marque suisse de qualité qui partage nos valeurs.

Le modèle V-ZUG Product as a Service a également été présenté dans le projet Eglistrasse.

Exactement. À ce moment-là, toutefois, le modèle n’existait que comme une idée et ne pouvait pas être mis en œuvre dans le délai imparti. Lors de la planification de la rénovation du projet Hardturm, qui comprend 121 appartements, il est rapidement devenu clair pour moi que cela apporterait une réelle valeur ajoutée. Le modèle de service (« V-ZUG Product as a Service ») nous offre, en tant que propriétaire, une solution sur mesure pour la cuisine et la buanderie. Les frais fixes comprennent le conseil, l’installation et la mise en service, ainsi que l’ensemble des services et du support, ainsi que le remplacement et la reprise des appareils si nécessaire. Que ce soit pour des bâtiments individuels ou des ensembles immobiliers entiers, des nouvelles constructions ou des rénovations complètes, V-ZUG prend en charge dès le premier jour tout ce dont les locataires ont besoin pour leurs cuisines et leurs buanderies.

Qu’est-ce que cela signifie dans les opérations quotidiennes de la Fondation ?

Si un appareil présente un défaut, les locataires peuvent convenir directement d’un rendez-vous avec V-ZUG, sans devoir passer par un concierge ou une gérance immobilière. Il est bien plus logique de s’en occuper directement. En outre, nous n’avons plus besoin de posséder nous-mêmes les appareils. V-ZUG assume l’entière responsabilité, ce qui rend l’ensemble du processus beaucoup plus simple pour toutes les personnes concernées.

Quels conseils donneriez-vous aux fabricants de cuisines et aux détaillants en électroménager impliqués dans des projets similaires?

Prenez le temps de comprendre les valeurs du développeur. Pour la Fondation à Porta et pour des promoteurs à but non lucratif comparables, il ne s’agit pas d’obtenir le prix le plus bas aujourd’hui. Il s’agit des coûts totaux sur 50, voire 100 ans. Toute personne qui comprend cela fera la bonne recommandation. Recommander V-ZUG, ce n’est pas simplement recommander un appareil; c’est recommander une philosophie : qualité suisse, long cycle de vie, service fiable et responsabilité envers les matériaux.

Et que vient-il ensuite ?

Durable, robuste et nécessitant peu d’entretien. Et travailler avec des partenaires qui partagent les mêmes valeurs. La mission de la Fondation reste inchangée : fournir à long terme des logements socialement responsables à Zurich pour les personnes qui veulent simplement un lieu de vie bon et fiable. Ce n’est pas un objectif glamour, mais c’est un objectif important.