Bauen für Generationen: die Überbauung Eglistrasse

Die 1946 gegründete Dr. Stephan à Porta Stiftung verwaltet rund 1’450 Wohnungen in 160 Liegenschaften in der Stadt Zürich. Die Stiftung setzt sich dafür ein, bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen und gleichzeitig soziale und gemeinnützige Initiativen in Zürich und Graubünden zu unterstützen. Einzigartig ist, dass es nie eine Immobilie verkauft hat, sodass jede Investitionsentscheidung von langfristiger Verantwortung statt von kurzfristigen Renditen geleitet wird.

Armin Isler, ehemaliger Geschäftsführer der à Porta Stiftung, spricht über werteorientiertes Wohnen, einen Ersatzneubau im Zürcher Hardquartier und darüber, warum manche Entscheidungen eigentlich gar keine Entscheidungen sind.

Armin Isler, die à Porta Foundation besteht seit 1946. Was steht im Zentrum ihrer Mission?

Die Mission ist in der Stiftungsurkunde festgelegt und lässt keinen Interpretationsspielraum: Wir erhalten und verwalten gemeinnützige, sozial ausgerichtete Liegenschaften langfristig, und es ist uns nicht erlaubt, sie zu verkaufen. Wenn Sie nie verkaufen, tragen Sie die Konsequenzen jeder Entscheidung selbst, über Jahrzehnte hinweg, manchmal über Generationen. Das verändert, wie Sie bauen, mit wem Sie zusammenarbeiten, was Sie akzeptieren und was Sie nicht akzeptieren. Zürich ist der Ort, an dem wir unsere Wirkung entfalten, und wir fühlen uns dieser Stadt gegenüber verantwortlich – nicht auf dem Papier, sondern in der täglichen Praxis. Die Stiftung verwendet ihren Reingewinn ausschliesslich zur Unterstützung von gemeinnützigen und sozialen Projekten in der Stadt Zürich und im Kanton Graubünden. Seit 1946 hat sie fast 80 Millionen CHF (indexbereinigt) beigetragen und mehr als 3’000 Projekte für benachteiligte Menschen unterstützt.

Welche Werte sind für die Stiftung am wichtigsten, insbesondere wenn es um den Bau geht?

Meine drei wichtigsten Grundsätze sind immer dieselben: nachhaltig, robust und wartungsarm. Wer diese ernst nimmt, muss anders rechnen als die meisten Menschen. Die Erstellung eines Gebäudes macht nur rund 20% der Gesamtkosten aus; die restlichen 80% sind Lebenszykluskosten. Wir bauen nicht wirtschaftlich, weil wir klug sind – wir tun es, weil wir keine Wahl haben. Wir können nicht verkaufen und weitermachen. Wir bleiben.

Wie beeinflusst das Ihre Materialwahl?

Für das Projekt Eglistrasse verglich der Architekt Martin Schwager von Ken Architekten verschiedene Fassadensysteme über einen Zeitraum von 100 Jahren: eine verputzte Wärmedämmfassade gegenüber zweischaligem Mauerwerk aus Kalksandstein. Das Ergebnis war klar. Wir haben Fassaden betrachtet, die 60, 80, fast 100 Jahre alt waren und immer noch gut funktionierten. Eine isolierte Verputzfassade hingegen muss schliesslich zusammen mit allen dazugehörigen Anschlüssen, Fenstern und Beschlägen vollständig ersetzt werden. Das sind erhebliche Folgekosten. Im Inneren zeichnet sich die Gestaltung durch Natursteinböden in Jura Gelb, Sichtbetondecken und Innnenwände aus Kalziumsilikat aus: langlebig, pflegeleicht und konsequent.

Wie ist das Projekt Eglistrasse entstanden?

Im Hardquartier besitzt die Stiftung mehrere Liegenschaften aus den 1930er-Jahren mit insgesamt über 500 typengleichen Wohnungen. Im Zuge einer langfristigen Erneuerungsstrategie wurden die meisten Häuser in den vergangenen Jahren saniert. Die Eglistrasse war als letzte Etappe ursprünglich ebenfalls für eine Sanierung vorgesehen. Die Abklärungen zeigten jedoch, dass dies weitreichende Eingriffe erfordert hätte, nicht zuletzt wegen der hohen Lärmimmissionen durch die stark befahrene Hohlstrasse. Die Stiftung entschloss sich deshalb 2017, die alte Siedlung zu ersetzen.

Was wurde letztendlich gebaut?

Mit Planungsbeginn im August 2014 und Baubeginn im Sommer 2020 entstand ein Neubau, der im Februar 2023 bezogen werden konnte. Vier Häuser, 148 Mietwohnungen, 20 Prozent mehr Wohnfläche als vorher, womit etwa hundert Menschen mehr von preisgünstigem Wohnraum profitieren. Dazu das Palliativzentrum Lighthouse mit 42 Patientenzimmern, ein Kindergarten sowie Wohngemeinschaften für Studierende der Zürcher Hochschule der Künste. Die Gesamtbaukosten beliefen sich auf rund 77 Millionen Franken. Was mich wirklich freut: dass in den Innenhöfen Kinder spielen und Lighthouse-Patientinnen und -Patienten sich aufhalten. Diese Begegnung zwischen Lebensanfang und Lebensabschluss war uns sehr wichtig.

Wie ist es zu Ihrer Zusammenarbeit mit V-ZUG gekommen?

Ehrlich gesagt war das für mich gar keine Frage. Für mich war von Anfang an klar: sowieso V-ZUG. Nicht nach einer langen Evaluation, sondern aus Überzeugung.

Was steckte hinter dieser Überzeugung?

Erstens: V-ZUG produziert mehrheitlich in der Schweiz, und das passt zu uns, zu unserer Haltung, zu unserem Auftrag. Zweitens: die Langlebigkeit. Wir rechnen bei Küchen mit einer Lebensdauer von etwa 50 Jahren. Das ist kein Ziel, das man mit einem beliebigen Gerät erreicht. Und drittens, und das hat mich wirklich bestärkt: V-ZUG versucht, die Geräte wieder in den Kreislauf zurückzubringen, sei es als ganzes Gerät oder als Teil. Nachhaltig, unterhaltsarm: das gilt für ein Haus genauso wie für ein Gerät.

Wie haben Sie die Zusammenarbeit in der Praxis erlebt?

Man kennt sich, man vertraut sich. Wenn mal etwas kaputt gegangen ist und die Garantie gerade abgelaufen war, hat man nie gesagt: «Das müsst ihr jetzt alles zahlen.» Das ist eine Kulanz, die man nicht als selbstverständlich nehmen darf. Die V-ZUG-eigenen Servicetechniker sind näher dran, sie kennen die Geräte. Und bei den Küchen arbeiten wir mit Forster Swiss Home AG zusammen, auch eine Schweizer Qualitätsmarke, die zu unserer Haltung passt.

Das Modell V-ZUG Product as a Service war auch im Projekt Eglistrasse vertreten.

Genau, allerdings lag das Modell damals erst als Idee vor und war in der verfügbaren Zeit nicht realisierbar. Bei der Planung der Sanierung der Hardturm-Siedlung mit 121 Wohnungen war für mich jedoch schnell klar: Das bringt uns echten Mehrwert. Das Servicemodell ("Product as a Service") bietet uns als Eigentümer:in eine massgeschneiderte Küchen- und Waschküchenlösung. Die fixen Raten beinhalten Beratung, Installation und Inbetriebnahme, alles rund um Service und Support sowie bei Bedarf den Austausch von Geräten und deren Rücknahme. Ob für einzelne Gebäude oder ganze Überbauungen, für Neubauten oder bei Grundsanierungen: V-ZUG kümmert sich von Anfang an um alles, was die Mieterschaft für Küche und Waschraum benötigt.

Was bedeutet das im Alltag der Stiftung?

Wenn ein Gerät Probleme macht, vereinbart die Mieterin oder der Mieter direkt einen Termin mit V-ZUG, ohne Umweg über Hauswart oder Verwaltung. Es ist sinnvoller, wenn es gleich direkt geht. Für uns kommt hinzu, dass wir nicht mehr selbst Eigentümerin der Geräte sein müssen. V-ZUG hat dann freie Hand. Das ist viel unkomplizierter, für alle Seiten.

Welchen Rat würden Sie Küchenhersteller:innen und Elektrofachhändler:innen geben, die an ähnlichen Projekten beteiligt sind?

Dass es sich lohnt, die Haltung des Bauträgers zu verstehen. Bei der à Porta-Stiftung, und bei vergleichbaren gemeinnützigen Bauträgern, geht es nicht um den günstigsten Preis heute. Es geht um Gesamtkosten über 50 oder gar 100 Jahre. Wer das versteht, macht die richtige Empfehlung. Und wer V-ZUG empfiehlt, empfiehlt nicht einfach ein Gerät, sondern eine Überzeugung: Schweizer Qualität, langer Lebenszyklus, verlässlicher Service, Verantwortung fürs Material.

Und was kommt als Nächstes?

Nachhaltig, robust, unterhaltsarm. Und mit Partnern, die dieselben Werte teilen. Der Stiftungsauftrag bleibt unverändert: langfristiger, sozialer Wohnraum in Zürich, für Menschen, die einfach einen guten, verlässlichen Ort zum Leben suchen. Das ist kein glamouröses Ziel. Aber es ist ein wichtiges.